Диагностика электропроводки квартиры перед покупкой
Приобретая собственность на вторичном рынке, мы всегда рискуем. Два известных рыночных дурака из поговорки – продавец и покупатель – непрерывно пытаются извлечь из сделки максимум выгоды. Разумеется, выгода возможно только за счет визави: продавец внезапно забывает о некоторых недостатках товара, а покупатель старательно сбивает цену, надеясь приобрести стоящую вещь практически даром.
И чем дороже приобретаемая собственность, тем острее скрытое столкновение интересов продавца и покупателя, тем более непреодолимым становится желание обмануть ближнего и тем выше становится цена ошибки. Поэтому ситуация становится предельно экстремальной, если предметом торга является недвижимость.
К примеру, если продается квартира, то покупатель не имеет возможности доподлинно выяснить все ее недостатки. Скажем, на дворе лето, а зимой выяснится, что радиаторы отопления зашлакованы и совсем не греют. Или через месяц выяснится, что этажом ниже проживают проблемные соседи-дебоширы.
Или выяснится, что электро- и/или водоснабжение именно в этом доме не отличается стабильностью. И мы уж не говорим о тех случаях, когда право собственности продавца на квартиру кем-то оспаривается, а сделка о ее продаже в перспективе объявляется недействительной. И это при том, что покупатель уже успел уплатить за жилье самые настоящие, не подлежащие сомнению деньги.
Разумеется, все эти проблемы, включая даже последнюю, разрешимы. Но разрешение их требует затрат времени и денег. Поэтому покупатель заинтересован заранее узнать о недостатках приобретаемой квартиры, чтобы получить скидку, компенсирующую предстоящие затраты. Эти недостатки, могут быть связаны и с состоянием инженерных коммуникаций, например, электрической проводки.
Имея некоторые представления о технической стороне вопроса, можно адекватно оценить состояние электрической проводки в приобретаемой квартире и избежать неприятных сюрпризов впоследствии, связанных со срочной ее заменой и ремонтом.
Теперь перечислим возможные проблемы с электропроводкой, которые могут иметься в приобретаемой квартире, а также признаки, по которым о наличии этих проблем можно догадаться заранее.
1. Система заземления TN-C
Как опознать?
Эта система определяется очень легко: к каждому светильнику, к каждой розетке и вообще во всей электрической сети имеются всего два провода. Это фазный и рабочий нулевой проводники.
НО: наличие третьего, желто-зеленого проводника защитного заземления, еще не гарантирует одобренную сегодняшними нормами систему TN-S или TN-C-S. Ведь третий проводник может быть соединен с рабочим нулем прямо во вводном квартирном щите, а может и просто «висеть в воздухе».
Чтобы выяснить это обстоятельство, придется открыть вводной щит и убедиться в том, что рабочий и защитный нулевые проводники идут с разных соединительных шин, а сами шины соединены с независимыми магистральными проводниками повышенного сечения. Вооружившись мультиметром, можно убедиться, что между фазным вводным проводником и шиной защитного заземления имеется напряжение 220 вольт.
Чем чревато?
Старая система TN-C, не предусматривающая проводника защитного заземления, не допускается для вновь вводимых в эксплуатацию электроустановок. Но для квартир в домах, построенных до изменения технических норм (середина 90-х годов прошлого века), эксплуатация такой системы заземления допускается по причине элементарной безысходности.
Для перевода всего жилого фонда хотя бы на систему TN-C-S требуются существенные капиталовложения, а эксплуатирующим организациям такое просто не под силу. Поэтому люди по сей день живут в квартирах с устаревшей системой заземления. Ну и, разумеется, продают такие квартиры друг другу.
Однако система TN-C не обеспечивает безопасности: корпуса бытовых электроприборов в ней оказываются не заземлены, а дифференциальная защита не может работать адекватно. Все это может теоретически привести к поражению жильцов электрическим током.
Но эксплуатация жилья в системе TN-C вполне возможна. Проживающим в такой квартире придется быть осторожными: не устанавливать розеток в ванной комнате, выключать стиральную машинку и, по возможности, другие электроприборы из сети на период, когда они не используются. И несмотря на эти меры все равно эпизодически придется терпеть болезненные удары током от корпусов бытовой техники.
Последнее связано с тем, что вся современная бытовая аппаратура рассчитана на использование в составе сетей с выделенным защитным проводником заземления. Этот защитный проводник в подобных устройствах соединяется с корпусом и используется еще и для работы встроенного сетевого фильтра. Но если защитного проводника нет, то корпус становится просто частью этого фильтра и благодаря имеющимся в фильтре конденсаторам приобретает электрический потенциал 110 вольт. В целом этот потенциал не несет в себе особой опасности, но попадание под него довольно болезненно.
Надо заметить, что в ходе плановых ремонтов электросетей жилых домов часто производится замена системы TN-C на TN-C-S усилиями эксплуатирующих организаций. Но обольщаться здесь не стоит. Во-первых, в конечном итоге эксплуатирующая организация все равно взыщет расходы на эту модернизацию с жильцов дома. А во-вторых, приводить сеть вашей собственной квартиры в соответствие нормам TN-C-S придется уже самостоятельно вам как домовладельцу.
Эксплуатирующая организация производит модернизацию только до границы своей ответственности, а это, как правило, магистральные подъездные проводники (стояки). Таким образом, система TN-C в приобретаемой квартире – это и дополнительные финансовые траты в перспективе.
2. Плохое состояние проводников электропроводки
Как опознать?
Собственно, для подлинной оценки состояния проводников необходимо произвести электротехнические измерения и определить степень износа изоляции. Но для этого необходимо выполнить измерения мегомметром, что под силу далеко не каждому.
Поэтому лучше ориентироваться на косвенные признаки. Вскрываем вводной щит, попутно оценивая состояние коммутационной аппаратуры. При наличии дифференциальной защиты проверяем ее на работоспособность при помощи кнопки «Тест». Если аппаратура исправна и не срабатывает в сети, значит, изоляция проводников в пристойном состоянии.
Но если квартира в доме старой постройки – то такие изыски как дифференциальная защита могут просто отсутствовать. Зато могут присутствовать такие вещи как алюминиевая электропроводка в одинарной изоляции без цветовой маркировки жил. И не то, чтобы такая проводка сама по себе подлежала срочной замене. Но ожидать проблем с такой проводкой в ближайшей перспективе вполне возможно.
Чем чревато?
Проблемы будут выражаться в повышенном токе утечки. Реально это можно будет оценить в случае установки УЗО или дифавтоматов. Такие аппараты просто не могут работать в составе изношенной электропроводки. В самых запущенных случаях из-за токов утечки срабатывать могут и простые автоматические выключатели, не имеющие дифференциальной защиты.
Необходимо еще учесть и то, что скрытая алюминиевая старая проводка имеет в своем составе и распределительные коробки, которые практически наверняка давно скрыты под многочисленными слоями штукатурки. Тем не менее, положение вещей в этих коробках имеет большое значение.
Конечно, зачастую провода в таких коробках намертво сваривали, заматывая соединение изолентой. Такое соединение редко выходит из строя, и переживать за него не стоит. Но не так уж и редко встречаются коробки, провода в которых просто скручивались без использования каких-либо зажимов.
За годы эксплуатации такое соединение алюминиевых проводников практически гарантированно приходит в негодность. Симптомами становится нарушенная работа электрических розеток, искрение и треск в коробке. Все это может привести даже к возгоранию.
Необходимо учесть еще и то, что алюминий с годами становится очень хрупким, легко обламывается при замене розеток, выключателей, светильников и прочей арматуры. То есть, владелец квартиры со старой алюминиевой проводкой практически в любой момент может столкнуться с необходимостью как минимум частичной замены этой самой проводки.
Таким образом, старая алюминиевая проводка в однослойной изоляции чревата затратами на ее замену и на сопутствующий косметический ремонт, связанный с тем, что проводка в квартирах обыкновенно скрытая. Сумма эта немалая, и при торге покупатель заинтересован ее учесть.
3. Изношенные электроустановочные изделия
Как опознать?
Почерневшие и оплавившиеся корпуса розеток или выключателей, распределительные коробки без крышек, мерцающие светильники – все это красноречиво говорит о том, что установочные изделия уже отработали свой срок.
Возможно, это произошло из-за чрезмерной нагрузки. Может быть, причиной стало несоответствие мощности цепей освещения токовым характеристикам выключателя. Возможно, использовались вилки и розетки разных стандартов. В общем, все это уже не важно для покупателя квартиры. Важно то, что имеются проблемы и их придется решать.
Чем чревато?
Решение, собственно, не потребует особых затрат, если только у новоявленного владельца нет наполеоновских планов по переносу или добавлению розеток, выключателей или светильников. И высокой квалификации исполнителя замена этих изделий тоже не потребует.
Тем более затягивать с заменой изношенных электроустановочных изделий тоже не стоит. Искрящие и оплавленные розетки и выключатели не только треплют нервы, но и вполне логично могут стать причиной возгорания.
4. Неподходящий состав вводного щита, плохое состояние автоматов
Как опознать?
Очевидные признаки непотребного состояния автоматов или прочих аппаратов, имеющихся в составе щита, – это сколы и трещины на корпусе, сорванная резьба на зажимных винтах, следы нагара и оплавления.
Все это без особых проблем решается элементарной заменой. При отсутствии каких-то аппаратов их можно добавить и максимальная проблема, с которой можно столкнуться – это нехватка места в существующем щите.
В подобном случае приобретается новый щит, в который и переносится вся аппаратура. Речь идет о тех случаях, когда, например, в щите отсутствует электросчетчик, или вводной автомат. Или если одна из линий соединена напрямую, без группового автомата и, соответственно, максимально-токовой защиты.
Но чаще встречается другая, более сложная ситуация: нет не только нужного группового автомата, отсутствует даже сам провод для подключения группы. Так, скажем, на трехкомнатную квартиру имеется всего два групповых автомата. Нам же необходимо обеспечить отдельную защиту для плиты, для розеток ванной комнаты, для розеток кухни, для розеток в комнатах и для сети освещения. Добавив автоматы в щит, проблему не решишь, потому что имеются-то всего лишь два фазных провода и два рабочих нулевых.
Чем чревато?
К сожалению, подобный вопрос редко бывает разрешим без капитального ремонта электропроводки и замены щита вместе с электроаппратурой. Следом же довольно явственно маячит косметический ремонт по причинам, уже упоминавшимся выше. Итого расходы получаются более чем внушительные: при торге покупатель обязательно должен об этом напомнить продавцу.
Оставлять же щит недоукомплектованным или с неисправной аппаратурой нельзя никак. Такой щит представляет собой только видимость защиты и подведет вас в самый неподходящий момент, устроив пожар или поразив кого-либо электрическим током.
5. Отсутствие дополнительной системы уравнивания потенциалов
Как опознать?
Этим грешат практически все квартиры в домах старой постройки. Оно и понятно: в системе TN-C во вводном щите нет главной заземляющей шины PE, к которой должны подключаться все защитные нулевые проводники. Соответственно, нет и защитного проводника в ванной комнате, к которому должны подключаться металлические трубопроводы, кожух вентиляции, металлическая ванна… в общем, весь металл ванной комнаты.
Все эти элементы должны соединяться электрически в общей распределительной коробке дополнительной системы уравнивания потенциалов (ДСУП). Если нет такого соединения и нет коробки, то нет, разумеется и ДСУП.
Чем чревато?
Система уравнивания потенциалов требует установки своего проводника и коробки именно для того, чтобы все токопроводящие элементы в ванной комнате всегда были под одним общим электрическим потенциалом, а напряжения между ними не было. Таким образом, прикоснувшись одновременно, например, к ванне и водопроводной трубе, человек никак не сможет оказаться даже под минимальным напряжением. Это очень важно для ванной комнаты как для помещения с повышенной опасностью поражения электрическим током.
Если дом, в котором приобретается квартира, подключен к сети TN-C-S или TN- S, но квартира не имеет ДСУП, то новому владельцу лучше потрудиться и произвести работы по установке коробки и монтажу защитных проводников для этой системы.
Ну а если мы имеем дело с системой TN-C, то лучше просто электрически объединить все металлические элементы в ванной комнате, придав им общий электрический потенциал при помощи тех же защитных проводников и коробки. Но электроаппаратуру в эту систему тогда включать нельзя по соображениям безопасности.
Пренебрежение ДСУП просто приводит к опасности поражения электрическим током в ванной комнате.
